Arsa/arazi - Şanlıurfa Eyyübiye - 963,20 m²

Dava konusu taşınmaz, Şanlıurfa İli Eyyübiye İlçesi Koçören Mahallesi, 2.OSB, 202. Cadde, No:15 adresinde yer almaktadır. Dava konusu taşınmaz, 2. Organize Sanayi Bölgesinde bulunmaktadır. OSB içinde yapılaşma farklı büyüklükteki parseller üzerine genel olarak prefabrik beton yapı türünde ~10-11 m. yüksekliğinde fabrika binaları şeklindedir. Sanayi bünyesinde ağır sanayi tesisi bulunmamaktadır. Şanlıurfa 1. OSB içinde ağırlıklı olarak; çırçır, tekstil, pres, yağ fabrikaları yer almaktadır. OSB bünyesinde yönetim binası, güvenlik, çıraklık okulu, günlük ihtiyaçlar için dükkânlar, restoranlar bulunmaktadır. OSB içinde yol ve alt yapı işleri tamamlanmıştır. DAVA KONUSU TAŞINMAZIN İMAR DURUM U Davaya konu Şanlıurfa İli, Eyyübiye İlçesi, Koçören Mahallesi, 215 ada 63 parselde kayıtlı taşınmaz 2.OSB?de konumludur. Şanlıurfa OSB İmar Müdürlüğünde yapılan araştırmalarda alınan sözlü bilgilere göre, değerleme konusu taşınmazlar belediye sınırları içerisinde ve 1/1000 Ölçekli uygulama imar planı kapsamında, Sanayi Tesisi İmarlı olup, E:1,00, Hmax: Yapının teknolojik özelliklerine göre belirlenecektir yapılaşma koşullarına sahiptir. DAVA KONUSU TAŞINMAZIN NİTELİĞİ VE DEĞERİNE ETKİ EDEN FAKTÖRLER Dava konusu taşınmaz tapu kayıtlarında arsa vasıflı olup, keşif günü olan 10.10.2025 tarihinde yerinde yapılan incelemeler neticesinde parseller üzerinde idari bina, depo-sanayi binası ve eklentilerinin mevcut olduğu tespit edilmiştir. Yapı alanları haricinde kalan bölümlerin zemininin bir bölümü saha betonu kaplı olup, parsellerin çevresi ihata duvarı ile çevrelenmiştir. TAŞINMAZ ÜZERİNDE BULUNAN YAPILARIN İNCELENMESİ Dava konusu taşınmaz 215 ada 63 parsel 17963,20 m2 yüz ölçümüne sahip arsa vasıflıdır. Parsel üzerinde depo-sanayi yapısı, idari bina, güvenlik kulübesi, kış bahçesi ve 1 adet depodan oluşmaktadır. Parsel çevresi ihata duvar ile çevrilidir. Yapı alanı dışında kalan bölümlerin zemini saha betonu ile kaplıdır. DEPO VE SANAYİ BİNASI: 2/C yapı sınıfında, prefabrik-betonarme yapı tarzında inşa edilmiştir. Brüt toplam ~9485 m2 kullanım alanına sahiptir. Yapının dış cephesi sandwich panel+dış cephe boyası ile boyalıdır. Binanın tüm bölümlerinin zeminleri saha beton olup duvarları sıva üzeri plastik boya yapılmıştır. Taşınmazın çatısı prefabrik makas üzeri sandwich panel ile kaplıdır. İDARİ BİNA: İdari bina parselin sol ön tarafında konumlu olup sanayi binasına bitişik olarak, 3A yapı sınıfında, betonarme yapı tarzında, 2 kat (zemin kat+1 normal kat) olarak inşa edilmiştir. Bina ~750 m2 (zemin kat:375 m2, normal kat:375 m2) kullanım alanına sahiptir. İdari binanın dış cephesi alüminyum kompozit dış cephe giydirmesi yapılmıştır. Binaya giriş kuzeydoğu cephesinden sağlanmaktadır Bina girişinde fotoselli cam kapı bulunmaktadır. Zemin kat yerinde; lobby, 3 adet oda, elektrik odası ve wc/lavabo, 1. kat 3 oda, mutfak ve wc-lavabo bölümlerinden oluşmaktadır. Odalarının zeminleri parke, lobby, antre ve ıslak hacimler seramik kaplama yapılmıştır. Duvarları duvar kâğıdı, tavan spot lambalı asma tavan yapılmıştır. Wc/lavabo bölümlerinde klozet-tuvalet taşı ve hilton lavabo bulunmaktadır. Taşınmazın iç kapıları amerikan panel, pencereleri alüminyum-pvc doğramadır., G ÜVENLİK KULÜBESİ-KIŞ BAHÇESİ: Güvenlik kulübesi parselin sağ girişinde inşa edilmiş olup zemin kattan oluşmaktadır. Brüt ~25,00 m2 kullanım alanına sahiptir. Odanın zemini seramik kaplı olup duvarları plastik boya ile boyalıdır. Kış bahçesi bölümü tesisi girişinde sol tarafta konumludur. Duvarları camekân olup tavanı sandwich panel ile kaplıdır. Yerleri seramik kaplıdır. Brüt ~25,00 m2 kullanım alanına sahiptir. Zemini seramik kaplıdır. Ayrıca parsel üzerinde ~70,00 m2 alanlı asit yapı tarzında inşaa edilmiş depo-işçi evi mevcuttur. Y apı Bedellerinin Hesaplanması : Taşınmaz üzerinde: İdari bina, depo-sanayi yapısı, güvenlik kulübesi, kış bahçesi, işçi evi-depo, saha betonu ve ihata duvar mevcuttur. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nın Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedelleri 2025 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetlerine göre yapının mimarlık hizmetlerine es as olan sınıfı dikkate alınarak Prefabrik ve betonarme yapılar için 2. Sınıf C grubu yapı sınıfına, idari binası 3A, Güvenlik kulübesi 2A, kış bahçesi 1B ve depo yapısı 1C, ihata duvarı ve saha betonu 1. Sınıf A grubu yapı sınıfına girmektedir. Yapılardan kullanma, yıpranma durumları dikkate alındığında %20 yıpranma payı düşülecektir. ¸ Taşınmazın bulunduğu adreste bulunan, sezonluk çalışan, yağ-küspe tesisindeki makineler yerinde tespit edilmiştir. Fabrikada sezon olarak pamuk yağı imalatının yapılıyor olduğu ve sezondan dolayı imalatına ara verilmiş olduğu, incelemenin yapıldığı tarihte makinelerin çalıştırılması için hiçbir personelin bulunmaması sebebi ile makineler çalışır halde görülmemiş fakat makinelerin arızasının olmadığı ve çalışmaya hazır halde olduğu belir tilmiştir. İşletme içerisinde bulunan Pamuk yağı (Pamuk çekirdeğinden ham yağ elde edilmesi) tesisine ait makine parçalarının üzerinde etiket bilgilerinin olmadığı (model yılı, kapasite v.b teknik özelliklerinin) tespit edilmiştir. (Sadece 2 Adet Yağ Preslerinin 2014 Model Ekmekçi Marka Olduğu ve 1 Adet Yağ presinde kabartma döküm Güney ısı şeklinde etiketin olduğu haricinde etiket bilgisinin olmadığı) şeklinde etiket olduğu,Tesisteki makine lere ait makine değer tespiti Hammadde Besleme Haznesi (Bunker), Elevatör (Konveyör Bant), Tartım ve Dozajlama Ünitesi, Torba Dolum Makinesi, Küspe (Pamuk çekirdeği) Kavurma/ Kondisyonlama Kazanları (7 Adet), Yağ presi ( Vidalı Pres / Mekanik Pres), Küspe çıkış Ünitesi, Kontrol panelleri,Küspe Deposu/ Hamamadde Bunkeri, Helezon Konveyörü, Siklon filtre (Toz Tutucu), çekirdek kırma ve kabuk ayırma hattı (çekirdek kırma / aspirasyon ve toz emme, kabuk - çekirdek ayırıcı),yükleme ve boşaltma aparatları, Kazan Dairesi ve yağ rafine tesisine ait makineler olduğu fakat kazan ve tesisteki makinelere ait teknik bilgi etiketlerinin olmadığı, tesise ait 2 Adet 500 tonluk Ham yağ tankı,Bağlantı ve donanımları, 1 adet 20 tonluk su tankı ve 1 adet 80 tonluk kantar makine ve donanımları incelenerek ve makine parçalarına ait ünitelerin bütünü olarak değerle ndirilerek (Hammadde Besleme ve Depolama Hattı/ Çekirdek Kırma ve Kabuk Ayırma Hattı/ Kondisyonlama ve Kavurma Hattı/ Yağ Presleme Hattı/ Küspe ve Yan Ürün Hattı/ Toz Tutma ve Temizleme Hattı/ Yağ depolama ve Stoklama Hattı/ Kazan Dairesi( Komple), Yağ Rafine Tesisi) Pamuk çekirdeği İşleme ve Yağ Üretim Tesis maliyeti değeri değerlendirilmiştir. Makinelerin, arızası olmadığı ve çalışır şekilde olduğu değerlen dirilerek mevcut hali ile yerinde tespit edilen parçalar görülerek ortalama piyasa fiyat değerlendirmesine göre değer tespiti yapılmıştır. Pamuk Çekirdeği İşleme ve Yağ Üretim Tesisi Makine ve Ekipmanlar; -Ham yağ pres tesisi (komple) : 12.000.000,00 TL -Kazan Dai resi (komple) :6.000.000,00 TL -Yağ rafine tesisi (komple) : 15.000.000,00 TL Toplam : 33.000.000,00 TL (Otuzüçmilyon-TL) -2 Adet Setkom hava kompresörü (530 lt) : 200.000,00 TL -Taralsa Marka 3x16 80 ton kantar : 300.000,00 TL Toplam : 500.000,00 TL (Beşyüzbin-TL) Dosya konusu olan makine ve ekipmanların itiraz tarihindeki değerinin ortalama olarak 33.500.000,00 TL (Otuzüçmilyonbeşyüzbin-TL) olduğu yaptığım serbest piyasa araştırmaları sonucunda tespit edilmiştir. ¸ 17.963,20 m y üzö l ç ümü, Şanlıurfa İli Eyyübiye İlçesi Koçören Mahallesi, 2.0Sb, 202. Cadde,No:15 Eyyübiye / ŞANLIURFA adresliTapu Sicilindeki D Adresi : Şanlıurfa İli Eyyübiye İlçesi Koçören Mahallesi, 2.0Sb, 202. Cadde,No:15 Eyyübiye / ŞANLIURFA